Новая возможность обезопасить сделки с недвижимостью — нотариус как эскроу-агент

С начала июня текущего года граждане, желающие совершить сделку с недвижимостью, получили возможность осуществлять ее безопасно. Новый порядок договоров с использованием счетов эскроу стал гарантией защиты прав собственников.
При покупке или продаже недвижимости зачастую на кону бывают не только все накопления семьи, но единственное, имеющееся в собственности жилье.

23 мая Президентом России был подписан закон РФ, в соответствие с которым в действующем законодательстве, регулирующем работу банков, а также в основных положениях законодательства РФ, касающихся нотариата, произошли изменения.

В разработке данного Закона РФ принимали непосредственное участие практикующие нотариусы, представляющие Федеральную нотариальную палату в Комитете Госдумы, занимающимся законодательством страны.
Теперь, согласно принятым изменениям, в действия нотариата внесена функция, позволяющая нотариусу выполнять функцию эскроу-агента.

Суть произошедших изменений такова, что теперь нотариус присоединяется к сделке купли-продажи недвижимости в качестве третьей стороны. Он становится гарантом выполнения участниками их обязательств по заключенному договору.
Проще говоря, нотариус, в качестве эскроу-агента, несет обязанности по хранению финансовых средств, ценных бумаг и документов, задействованных в сделке.
При этом деньги будут храниться на специальном депозитном публичном счете.
Только после того, как все обязательства всех сторон в соответствие с договором выполнены, и указанное в соглашении событие наступило, нотариус передает сторонам в соответствие с договором их имущество, бывшее у него на хранении. При этом нотариус убеждается лично в достоверности информации и подлинности документов.

До июня текущего года, когда закон еще не был принят, нотариус мог использовать свой специальный депозитный счет в расчётах при сделках с недвижимым имуществом или для исполнения должниками своих обязательств.
Принятые изменения в законодательстве РФ позволили четко разграничить случаи принятия денег и ценных бумаг на депозит от лица с долговыми обязательствами по заявлению от него, и услуги нотариуса по депонированию финансовых средств для расчетов по сделкам с разного рода гражданским имуществом.

В первом случае нотариальный счет используется должником, который не может найти своего кредитора или последний не принимает от должника имущество. Тогда, переведя деньги на депозитный счет нотариуса, должник избегает просрочек платежа и, соответственно, избавляется от начисления пени за период неуплаты долга.

Когда сделка не была удостоверена нотариусом использования депозитарного нотариального счета для депонирования финансовых средств, ценных бумаг или имущества также возможно. Для этого нужно, чтобы участники сделки подали совместное заявление нотариусу на оказание соответствующих услуг.
В случае, когда сделка была удостоверена нотариально, воспользоваться услугами по депонированию денег или имущества можно только одной из сторон договора по заявлению. Тогда нотариус будет играть роль эскроу-агента, который сохранит финансовые средства или ценные бумаги до исполнения сторонами условий договора. После чего нотариус вручает имущество и деньги владельцам.

Кроме вышеперечисленных изменений, новый законопроект предусматривает передачу в казну РФ денежных средств, которые не были востребованы владельцем и находятся на депозите нотариуса.
Также с имущества и денежных средств, отданных на депонирование нотариусу, как эскроу-агенту, не могут взыскиваться задолженности. Эта особенность обеспечивает высокую надежность сделок с участием эскроу-агента.

Подобные договоры с использованием услуги условного депонирования значительно снижают возможность мошенничества, особенно в сделках с недвижимостью. Участие нотариуса и заверение им сделок — надежный способ защиты от риска, что сделка будет признана недействительной.
Нотариусы, как юридические специалисты, действуют от лица государства, защищая законные права и интересы обратившихся к ним граждан. Поэтому обращение к нотариусу и его роль эскроу-агента обеспечивает прозрачность расчетов по совершаемым сделкам и надежность выполнения сторонами условий договора.