Расторжение сделок с недвижимостью

Сделка с недвижимостью требует серьёзной подготовки, но иногда стороны хотят её отменить. Статья поможет понять, когда это возможно, а когда нужны веские причины и суд.

Обоюдное согласие сторон

Расторгнуть договор можно по обоюдному согласию сторон – например, из-за изменившихся жизненных обстоятельств. Для этого стороны заключают соглашение о расторжении в той же форме, что и основной договор (если договор нотариальный – согласие тоже через нотариуса). Он должен содержать все условия, касающиеся перехода права собственности и возврата денег, компенсацию расходов по сделке.

Договор можно расторгнуть по соглашению на разных этапах, но важно учитывать разные нюансы:

• Если документы поданы, но запись в ЕГРН ещё не внесена – можно приостановить регистрацию, обратившись в Росреестр.
• Если переход права зарегистрирован, но расчёт не завершён – в Росреестр подают соглашение о расторжении, право возвращается прежнему владельцу.

В случае, когда право собственности зарегистрировано, расчёт завершён, акт приёма передачи подписан и обязательств нет, расторжение по соглашению не невозможно. Можно заключить «зеркальный» договор, где стороны меняются ролями. Аналогично с договором дарения: до регистрации права – отменить можно по соглашению. После регистрации – только через «зеркальный» договор. По обоюдному согласию можно пересмотреть и условия распоряжения недвижимостью в брачном договоре. Нотариус при этом направляет сведения для новой записи в ЕГРН.

Заранее оформленные условия расторжения сделки

Условия расторжения сделки и штрафные санкции можно прописать заранее – в предварительном или основном договоре. Предварительный договор обычно фиксируют задаток: при срыве сделки по вине продавца он возвращает его в двойном размере, по вине покупателя – задаток остаётся у продавца. Также можно предусмотреть компенсацию иных расходов (например, затрат на документы или снос построек).

В договоре дарения нельзя прописывать условия расторжения, кроме одного: право дарителя отменить сделку, если он переживёт одаряемого.

Расторжение через суд

Если договориться не получается и не зафиксированы условия отмены сделки, расторжение договора дарения жилья возможно только через суд, но при наличии одной из двух причин.

1. Факт покушения на жизнь или здоровье дарителя или члена его семьи, подтвержденный обвинительным приговором.
2. Ненадлежаще обращение с объектом новым собственником, которое угрожает его состоянию. А объект имеет ценность для прежнего владельца.

Основания для расторжения договора купли‑продажи:

• со стороны продавца – существенное нарушение покупателем условий оплаты либо отказ от приёмки квартиры без объективных причин;
• со стороны покупателя – отказ продавца освободить жильё, наличие «пожизненных жильцов», обременения (залог, сервитут и др.).

Судебные тяжбы затратны и не гарантируют расторжения сделки, поэтому важно заранее проверить объект. Снизить риски помогает обращение к нотариусу.

Перед удостоверением договора нотариус проводит проверки

По расширенной выписке из ЕГРН нотариус проводит проверки перед удостоверением договора. Выявляет обременения, проверяет документы и право продавца распоряжаться имуществом, а также реальную волю сторон. Он помогает составить юридически корректный договор, включая нужные заверения (например, об отсутствии перепланировок, долгов по налогам и коммунальным платежам). При выявлении недостоверных сведений продавец возмещает убытки, а сделка может быть расторгнута.

Инструмент снижения рисков – депозит нотариуса: деньги передаются продавцу только при наступлении оговорённого события (чаще всего – регистрации права в ЕГРН либо выселения прежнего владельца).

Нотариус сам направляет документы в Росреестр, регистрация – за 1 день. Такие сделки безопасны и удобны. Нотариус имеет материальную ответственность. В случае ошибки он возмещает ущерб, в том числе из личных средств.

Подробнее на сайте Федеральной Нотариальной Палаты.

« Назад