Как обезопасить себя при сделке с недвижимостью?
01.12.2022 00:00Нередкий случай: человек заключает сделку, например, приобретает недвижимость, а суд потом признает договор недействительным. Покупатель теряет время и силы на судебные тяжбы, а заодно может лишиться квартиры и денег, которые на нее потратил.
В данной статье мы рассмотрим самые частые поводы для признания сделок с недвижимостью недействительными и как нотариус может обезопасить вас в каждом конкретном случае.
Ведь судиться – это долго и хлопотно и даже при победе не факт, что вы сможете получить обратно потраченную по сделке сумму или упущенную выгоду.
Самые частые поводы для признания сделок с недвижимостью недействительными.
1. Скрытые наследники.
Нередко сделки купли-продажи оспаривают наследники скрытого сособственника, доля которого не была выделена. Возможная ситуация: семейная пара приобрела квартиру, титульным собственником стала супруга. Муж умер, женщина квартиру продала. При этом доля супруга в ней выделена не была. Уже после сделки наследники мужчины, дети от первого брака, обращаются в суд и заявляют права на проданную квартиру — на часть той самой невыделенной доли отца. По оценкам экспертов, у них есть все шансы выиграть дело.
- Если бы сделка проходила через нотариуса, он бы мог предложить супруге-продавцу выделить долю умершего мужа. Для этого не нужно много времени, к тому же нотариус сам направляет необходимые документы на регистрацию.
2. Условие пожизненного проживания в завещании
Еще из рисков — наследодатель мог оставить квартиру одному наследнику, который ее и продает, но включить в завещание условие, что у другого человека будет право пожизненно в ней проживать. Некоторые продавцы о таком «дополнении» умалчивают. И до последнего не показывают свидетельство о праве на наследство, где должна быть отметка о подобном завещательном отказе. При этом в Росреестре данные об обременении могут отсутствовать. В итоге покупатель может получить недвижимость вместе с соседом.
Для удостоверения сделки по отчуждению недвижимости, полученной по наследству, нотариус тщательно проверяет данные о недвижимости, а также может сделать запрос коллеге, у которого находится наследственное дело. Уточнить информацию по кругу наследников и другие нюансы.
3. Мнимость и притворство в сделке
Мнимые сделки — это когда сделка совершается только для вида. Например, должник, чтобы спрятать имущество от кредиторов, дарит квартиру родственнику, хотя сам продолжает в ней жить. Порой банкрот пытается распродать имущество по цене ниже рынка. Покупатель не обязательно состоит с ним в сговоре. Некоторые просто хотят воспользоваться моментом и сэкономить.
- Велика вероятность, что такой договор оспорит финансовый управляющий, поэтому при удостоверении любой сделки нотариус проверяет, нет ли у кого-то из сторон статуса банкрота.
Притворные сделки — это когда одно действие, например, куплю-продажу, прикрывают чем-то иным, например, дарением. Это могут делать, например, при продаже доли в квартире, чтобы не дать совладельцам возможности воспользоваться преимущественным правом выкупа. При оспаривании такой сделки «тайный покупатель» может потерять и якобы подаренные ему квадратные метры, и реально выплаченные за них деньги.
- Зачастую, когда нотариус разъясняет все правовые риски, люди отказываются от таких «фокусов».
4. Ошибки в договоре.
Может быть и другая причина для оспаривания — сделка заключается правильная, и никаких внешних ограничений нет, но есть ошибки в договоре. Например, не прописаны все существенные условия. Если стороны придут к нотариусу, он не только разъяснит детали, но и поможет составить корректный текст договора.
5. Недееспособность одной из сторон
Человек может быть признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, например, из-за серьезного психического заболевания или таких пагубных пристрастий, как алкоголизм, наркомания, лудомания. Такой статус по закону не позволяет самостоятельно распоряжаться своим имуществом.
Информация о дееспособности отображается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), однако он не дает 100% гарантию. Если человек не является владельцем недвижимости, записи о нем просто не будет. Кроме того, далеко не по каждому недееспособному гражданину есть соответствующее решение суда.
Бывает и так: человек в целом дееспособен, но в конкретный момент не контролирует себя и не осознает последствий своих действий. Например, из-за определенных лекарств, сильного волнения или горя. Часто при оспаривании сделок люди ссылаются на то, что их ввели в заблуждение. Например, они хотели заключить договор пожизненного содержания с иждивением, а подписали договор дарения.
- У нотариуса есть колоссальный опыт общения с людьми в разных жизненных ситуациях. Он не только проверяет документы, получает информацию из госорганов и реестров, но также подробно беседует с каждой стороной. Главная задача — убедиться, что участники сделки ясно мыслят, понимают, что делают, какие у этого будут последствия и транслируют именно свои желания.
6. Мошенничество
Поводом для оспаривания может стать мошенничество. Например, когда договор заключается от имени умершего человека, по поддельным паспортам или доверенностям. Покупателю бывает сложно получить свои деньги обратно, особенно если была цепочка сделок.
- В таких случаях важен острый взгляд нотариуса и межведомственное взаимодействие, то есть возможность запрашивать данные в МВД, ЗАГС и др.
7. Превышение полномочий представителя
Также речь может идти о превышении полномочий представителя. Например, когда родитель подписывает сделку за малолетнего ребенка в своих интересах, или генеральный директор делает это без одобрения участников ООО. Или же человек превышает полномочия, указанные в выданной на его имя доверенности.
- В каждом конкретном случае нотариус оценивает законность того или иного шага.
8. Сделки по доброй воли и видеофиксация
Иногда люди совершают сделку по доброй воле, а потом идут ее оспаривать, чтобы получить свою выгоду. Рассказывают, как якобы не понимали, что творят или им страшно угрожали.
- В подобных ситуациях нотариальный документ, обладающий повышенной доказательной силой в суде, защищает добросовестного участника сделки.
Также выручает видеофиксация. В нотариальной практике был случай, когда женщина пыталась оспорить свое согласие и «развалить» сделку, подписанную супругом. Заявляла, что вообще не приходила в нотариальную контору, а подпись на согласии — подделана.
- Видеозапись наглядно показала, что женщина все-таки была в конторе, пришла добровольно, вела себя адекватно, о последствиях была предупреждена и подписала согласие своей недрогнувшей рукой.
Подробнее на сайте Федеральной Нотариальной Палаты.
« Назад