Сделки с недвижимостью: договор купли-продажи

• Договор купли продажи квартиры (доли)
• Дарение квартиры (доли)
• Залог квартиры
• Мена квартиры
• Договор ренты
• Регистрация сделок с недвижимостью
• Сопровождение сделок купли продажи недвижимости
• Сделки купли продажи недвижимости с использованием материнского капитала

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Цена в договоре продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следует учесть, что данный перечень является примерным, уточнение списка (необходимость предоставления того или иного документа) возможно при личной консультации нотариуса.

Тарифы по сделкам с недвижимостью

№	Название нотариального действия	Федеральный тариф	Региональный тариф	Примечание
ДОГОВОРЫ, ПРЕДМЕТОМ КОТОРЫХ ЯВЛЯЕТСЯ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (кроме договоров с морскими, речными, воздушными судами, семейно-правовых договоров, соглашений о разделе наследственного имущества):
1.	Удостоверение договоров и соглашений об отчуждении недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента, отступное, внесение в уставный капитал ООО и т. д.)   а) подлежащих обязательному нотариальному удостоверению     б) не подлежащих обязательному нотариальному удостоверению - супругу, родителям, детям, внукам 1) до 10.000.000 руб. включительно 2) свыше 10.000.000 руб. - другим лицам, в зависимости от суммы договора: 1) до 1.000.000 руб. включительно 2) свыше 1.000.000 руб. до 10.000.000 руб. включительно 3) свыше 10.000.000 руб.	пп. 5 п.1 ст. 333.24 НК а) 0,5% суммы сделки, но не менее 300 руб. и не более 20.000 руб.   п. 1 ч. 1 ст. 22.1 Основ 1) 3.000 руб. + 0,2% суммы сделки, 2) 23.000 руб. + 0,1% суммы сделки, превышающей 10.000.000 руб., но не более 50.000 руб. 1) 3.000 руб. + 0,4% суммы сделки, 2) 7.000 руб. + 0,2% суммы сделки, превышающей 1000000 руб. 3) 25.000 руб. + 0,1% суммы сделки, превышающей 10.000.000 руб., а случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, размер не более 100000 рублей	а) 7.700 руб.         б) 8.000 руб.	При отчуждении нескольких объектов недвижимости в одном договоре (обязательная и необязательная нотариальная форма) ФЕДЕРАЛЬНЫЕ ТАРИФЫ исчисляются отдельно и их размеры суммируются. Н/летние освобождаются от РЕГИОНАЛЬНОГО ТАРИФА при отчуждении ими недвижимого имущества пропорционально размеру их доли в праве на отчуждаемую недвижимость и с учётом распределения платы между сторонами договора (между стороной продавца и стороной покупателя). Размер льготы рассчитывается от половины установленного РЕГИОНАЛЬНОГО ТАРИФА   К п. «б" в случае отчуждения в одном договоре нескольких объектов недвижимости размер РЕГИОНАЛЬНОГО ТАРИФА увеличивается за каждый дополнительный объект начиная со 2-го, на 500 руб. При этом общий размер РЕГИОНАЛЬНОГО ТАРИФА не может превышать 9.000 руб.
2.	Удостоверение договоров (соглашений) по оформлению в долевую собственность родителей и детей жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала.	п. 5 ч. 1 ст. 22.1 Основ 500 руб.   а) Если в cоглашение включены элементы брачного договора - 500 руб. + 500 руб.	6.000 руб.       а) 11.000 руб.	Если при заключении договора (соглашения) супруги включают в него элементы Брачного договора или Соглашения о разделе в отношении доли жилого помещения, приобретенной на общие средства супругов, ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ТАРИФ исчисляется за каждую сделку в отдельности и суммируется, РЕГИОНАЛЬНЫЙ ТАРИФ – соответствует брачному договору – 11.000 руб. или соглашению о разделе – 9.000 руб.. Н/летние освобождаются от РЕГИОНАЛЬНОГО ТАРИФА при заключении данного договора (соглашения). Освобождение производится пропорционально размеру доли, определенной ему по Соглашению.