Нотариус для безопасных сделок с землей

Всё чаще для оформления сделки при отчуждении земли обращаются к нотариусам, это существенно снижает риски. Свыше 330 тыс. договоров было удостоверено в 2025 году, в первые три месяца 2026 года количество сделок составило 66 тыс.

Межевание обязательно для государственной регистрации

С 1 марта 2025 года межевание обязательно для государственной регистрации перехода права собственности или постановки участка на кадастровый учёт. Если запрос выписки из ЕГРН покажет нотариусу, что границы не внесены в реестр, сделка не будет удостоверена.

Возможны технические ошибки в сведениях о границах – например, искусственное пересечение участков, находящихся далеко друг от друга. В таких случаях ошибку нужно исправить либо провести межевание заново. Случаются и серьезные ошибки, например, объекты снимают с учёта из за путаницы в сведениях, поданных в Росреестр. Нотариус подскажет, что и как нужно исправить.

Категория земли и ее целевое назначение

Покупая участок, важно учесть категорию земли и ее целевое назначение. Нотариус поможет получить подробную информацию из ЕГРН и разобраться во всех нюансах. Для постоянного проживания подходят земли (ИЖС), на них разрешено капитальное строительство и прописка. Для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) правила зависят от местоположения: на приусадебном участке в населённом пункте можно строить жилой дом, на полевом – только сельхозпроизводство без возведения зданий.

На землях под огородничество допускается только строительство хозяйственных построек (погреб, бытовка); капитальные дома запрещены – иначе возможен снос и штраф. Нельзя строить дома в охранных зонах магистральных газопроводов, водопроводов, ЛЭП. Также есть ограничения вблизи аэропортов: может быть запрещена высотная застройка. В водоохранных зонах нельзя вести сельхозработы (пахать, пасти скот). Иностранцам запрещено владеть участками на приграничных территориях; возможны законные схемы оформления (например, через брачный договор).

Риски при покупке земли со строениями

При покупке земли со строениями есть риски: объект может иметь историческую ценность – его нельзя сносить или ремонтировать. Более чаще встречается проблема несоответствия данных в ЕГРН и договоре. Например, продавец не зарегистрировал права на построенную дачу. Это осложнит оформление перехода права.

Если в договоре указаны участок и дом, но в ЕГРН есть и другие капитальные объекты (баня, гараж и т. п.), их тоже нужно включить в сделку. Если постройки снесены – собственнику надо снять их с кадастрового учёта. Дом должен быть юридически привязан к участку: если по координатам он частично или полностью находится на соседнем участке возникнут проблемы. Если дом на участке не принадлежит владельцу земли, у собственника строения есть преимущественное право покупки земли. Без надлежащего уведомления сделка может быть оспорена.

Отсутствие обременений

Необходимо убедиться в отсутствии обременений перед покупкой недвижимости: залог, аренда, рента, арест, сервитуты. Сервитут – право ограниченного пользования чужим участком (проход, проезд, прокладка коммуникаций). Он бывает частным (по соглашению) или публичным (по решению властей). Сервитут не лишает собственника прав, но переходит к новому владельцу при продаже.

Нотариус при удостоверении сделки проверит:

• регистрацию участка и построек в ЕГРН;
• назначение земли,
• зоны и обременения;
• паспортные данные владельца, основание права;
• полномочия продавца, права третьих лиц, статус банкротства и иные риски оспаривания.

Нотариус прояснит суть сделки и её последствия, поможет составить юридически верный договор, который устроит каждую из сторон.

Дистанционный формат сделки по защищенному каналу видеосвязи (с участием нескольких нотариусов и видеосвязью) экономит время и средства, если стороны находятся в разных регионах.

Подробнее на сайте Федеральной Нотариальной Палаты.

« Назад